2016年3月5日星期六

[ZAKER分享] 房价真的在“暴涨”吗?

  文/新浪财经意见领袖(微信公众号kopleader)专栏作家 丁祖昱
  短期看,部分城市房价可能还有一定程度上升,但从整体供求关系看,今年并不具备房价暴涨的基本条件。大多数城市如今的供求关系相对均衡,甚至供大于求。北京、上海,深圳市场相对比较火爆,但价格涨幅已经不小。一旦炒房得以控制,房价也将回归理性。
  房价"暴涨"背后的真相
  最近房地产最热的话题就是房价,特别是媒体,这段时间对房价上涨的报道可谓全面开花。从统计局数据到交易中心,到一手楼盘,再到二手房价看到的,都是涨!涨!涨!那么,房价是否真的出现了不理性的暴涨?是否真的像部分业内专家所说将要重蹈当年东京的覆辙?
  目前媒体报道关于房价上涨几个核心证据有这样几个:
  1、统计局数据
  从1月份70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动来看,价格环比上涨的城市有38个,下降的有24个,持平的8个;价格同比上涨 的有25个,下降的有45个。其中,同环比上涨最快的都是深圳,涨幅分别为4.1%和52.7%。而追溯到去年同期,深圳环比上涨幅度极小,为0.3%, 同比甚至还下降了1.4%,深圳房价实际这一年的上涨实际还是补涨。北京、上海也是一样,14年房价没涨甚至下跌,现在相当于是一个补涨的过程。
  目前,房价涨幅特别大的主要就是这三个城市,另外像南京、广州、厦门、杭州等上涨城市,这些城市1月份房价环比涨幅在2.5%以内,同比涨幅不超过10%,而且这些城市在15年初房价也几乎都是下跌的。
  2、交易中心数据
  交易中心的数据其实更能够说明问题,从近几个月的成交均价来看,北上深房价确实上涨不少。同比来看,深圳连续今年涨幅超70%,上海超25%,北京2月份涨幅也突破30%,房价快速上涨趋势明显。
  另外,媒体还引用了一些房价特别高的周度数据、日度数据,例如,2月15日深圳全市售出的51套新房成交均价91965万/平方米,突破9万大关,着实令人震惊。
  实际上,这些城市房价的变化大多取决于成交结构的变化。高端改善型成交占比增多,直接提升了城市房价,从CRIC监测数据来看,北上深这两个月 以来144平方米以上的大户型占比都有了较大的提高。另外以4万均价为界,可以发现4万以上的住宅北上深成交占比都在逐步加大。
  所以成交结构的变化在房价上涨中起到了主导作用,高端的成交多了,成交均价自然涨得快,这也是非常容易解释的。
  3、一手房成交
  媒体报道当中对一手房上涨报道很多,但仔细查了全国相关的案例发现,连篇累牍报道最多的是上海瑞虹新城怡庭352套千亿级房源日光事件。根据交 易中心数据测算,单单瑞虹新城怡庭一个项目的销售,就将上海市2月份的商品住宅成交均价由35592元/平方米拉升至36381元/平方米,"上涨"了 789元/平方米。实际上内环内地段,8万多的均价水平也很正常,并没有所谓的价格"暴涨"。
  另外,就是关于万科北京和越秀涨价的报道。我们也了解到,万科北京的两个项目"涨价"实际上是将原来几个点的折扣收回。而越秀的项目主要布局在一线和二线城市,这次"涨价"的幅度也就在5%-10%之间,对此我更认为是顺应市场的营销手段。
  4、二手房成交
  二手房的报道相对更多,很多都是在电视媒体上的现身说法,开口就是跳价百万以上。从挂牌价来看,北上深二手房普遍上涨了10%左右,但实际成交 价的上涨并没有这么多。以链家公布的北京二手房住宅成交数据为例,2月份北京二手房住宅成交同比上涨了8.82%,较1月份甚至还缩减了0.7个百分点。
  因此,可以得出的结论是,春节前后这一两个月,二手房价的确是涨了,但远远没有媒体渲染的那般火爆。
  5、关于高房价
  最近媒体报道了很多所谓10万+的项目成交火爆,就像前不久,有消息曝出了北京润泽御府楼王以3亿元成交,但几千平米的房子成交三亿只能算个案。
  实际上,全国卖得最贵的房子对整体成交均价影响不大。拿去年全年成交均价前10强来说,其中,卖得最贵的是汤臣一品,成交均价超21万,售出5 套。第二名是北京的中央公园广场,均价17万多,只卖了一套。前8名加在一起总共卖了49套,称得上凤毛麟角。第9名和第10名总共成交116套,对市场 具有一定的影响。但这两个项目均价只是在13万上下,因而媒体言过其实,中国根本不是他们所说的房价远超海外大都市的状况。
  房价上涨到底会带来什么样的风险呢?
  1、金融风险
  从目前报道中看到的最大的负面是引发金融危险,甚至网络出现疯传假离婚之后以700万房源估值千万,从中骗贷的例子。该做法毫无专业性可言,任 何一个银行从业人员都能将之驳斥得体无完肤。即便有人能够串通各方机构实现骗贷,那也是违法的,拿来作为房价暴涨之后引发的金融风险,完全是风马牛不相 及。
  2、投机购房
  部分城市出现了炒楼花现象,投机购房有所抬头,在深圳尤为明显。相关部门也已经出台了相应的政策,来抑制此类投机行为。年初,深圳就有多家银行开始收紧房贷政策以限制中介炒房。近期深圳市委书记马兴瑞也表示要严厉打击炒房行为。
  这种投机炒房行为,不仅深圳存在,部分房价上涨较快的非限购城市也存在。但个人认为,不用过于担心,如果没有"接盘侠",这些投机行为也会很快烟消云散。
  3、一线城市地价快速攀升
  目前来看,一线城市的地价确实贵得离谱,当然这也是由一线城市的土地供求关系所决定的。事实上,参与主体——开发商也已经意识到这个问题。最终地价还是会交由市场来解决,一旦超越了实际的市场行情,谁都不愿意做亏本的生意。
  4、潜在购房者的心理打击
  当然,最大的负面状况应该当属对广大潜在购房者的心理打击。这个则需要媒体从业人员要更加专业,不再为了抢新闻、博眼球而过分夸大事实。
  短期来看,部分城市的房价可能还有一定程度的上升,但从整体的供求关系来看,今年并不具备房价暴涨的基本条件。大多数城市如今的供求关系相对均 衡,甚至是供大于求的。北京、上海,深圳市场相对比较火爆,但价格涨幅已经不小,尤其是深圳,去年房价上涨幅度过大,去年四季度开始已经存在投机因素。一 旦炒房得以控制,房价也将回归理性。因此,房价并没有大家想象的那么可怕,市场的力量是最大的,很多问题交还市场便能很快得以解决!
  (本文作者介绍:华东师范大学世界经济博士生,现任易居(中国)控股有限公司执行总裁。(微信公众号:dzypls))
  本文为作者独家授权新浪财经使用,请勿转载。所发表言论不代表本站观点。
(原网页已经由ZAKER转码以便在移动设备上查看)

原文地址: http://iphone.myzaker.com/l.php?l=56d93e839490cb5b500000e0

来自ZAKER: http://www.myzaker.com



I

杭州主城区二手房逆袭 成交量远超新房 - 杭州楼市 - 杭州网

杭州主城区二手房逆袭 成交量远超新房 - 杭州楼市 - 杭州网

杭州主城区二手房逆袭 成交量远超新房 - 杭州楼市 - 杭州网

随着契税、营业税双降,及一系列政策利好的叠加,二手房突然火了。上个月主城区二手房签约2190套,创下历史同期新高。而进入三月以来,主城区二手房成交量已连续三日超过新房成交,有两天更是高出100多套,这在过去是罕见的现象。

昨天豪世华邦朝晖店经纪人告诉记者:"最近平均每天能签两到三组客户,周末会更多。而过去一周大概才两到三组客户。"

二手房成交翻番

购房者下单不再犹豫

据透明售房网统计,3月1日杭州主城区的二手房成交318套,而新房则成交194套;紧接着3月2日,二手房成交359套,新房为220套,二手房成交均比新房多出100多套;昨天到晚上9点止,二手房成交238套,新房为232套,仍要高出6套。去年全年的二手房成交量从未高于新房的成交。

从我爱我家统计的《近几年杭州主城区二手房量价交易变化》中可以看到,上个月主城区二手房签约2190套,远远超过2015年2月的1129套,以及2014年的966套。一位资深业内人士预测:"去年二手房成交量最高的月份出现在4月,有4986套,按照目前二手房的成交形势看,这个月超过5000套没问题。"

二手房买家的心态也在改变。昨天下午,在我爱我家总部,正在签约卖房的李大伯告诉记者,他卖的是艮山门的老小区,60㎡左右的刚需房,这套房子去年就挂出了:"现在签约过程很顺畅。去年来看房的买家,每个都要我降几万元,价格谈不拢,就没舍得卖。"

魏先生手里有一套观澜时代90㎡的房子,年前中介经纪人告诉他,挂牌价最多85万元,83万元左右能成交就不错了。当时春节将近,魏先生的心理预期是90万元因此没出手。谁知一个春节过去,二手房价格就涨了。上周二中介对魏先生说:"有购房者说85万元不变的话,可以直接交定金成交。"但是看好行情的魏先生认为,还能再等等。果然,这周价格又涨。昨日,魏先生告诉记者:"下午中介给我电话,说可以考虑挂牌90万元,类似房源已有这个价格的成交例子。"

让购房者下定决心的还有对楼市未来的上升预期。刚刚买下九堡某老小区的王先生表示:"早就想买房改善了,去年就开始看,不过老担心房价会降就下不了决心。过完年政策下来,市场好了,我就知道降价没希望了,所以一咬牙买了。"

不过,二手房的成交量连续超新房,一定程度上还是新房市场的推盘节奏在年后较为缓慢。一旦新盘陆续开始开盘,新盘的成交也就上去了。例如2月29日,杭州某地铁盘二期加推,当天主城区达签约541套,而二手房仅285套。

想改善住房的人多了

价格其实并未普涨

另外,据我爱我家数据显示,近2个月杭州主城区二手房的平均成交价,2月为19212元/㎡,1月为18838元/㎡。光看这个数据,或许会认为主城区二手房均价开始普涨,然而记者了解到,其实并没有。

我爱我家企划部总监周包军解释,"开年后楼市迎来的一系列利好政策,尤其是契税和营业税的减免,使得购房者直接受益。这里的主要受益人群,其实是购买2套改善住宅及出售140㎡以上户型的。"

他打了一个比方,普通刚需房源均价在16000~18000元/㎡左右,但是改善人群买房,往往选择较大户型,或者学区房,或地段更市中心的房源,或环境更好的次新房小区等。这类房源平均单价在25000元/㎡以上,总价高,因此一定程度上拉高了整个二手市场的成交均价。

从上个月杭州二手房热门成交小区排行中可以看到,排名前十的分别为新青年广场、万家花城、春江花月、万家星城、西溪诚园、耀江文鼎苑、景芳五区、和家园、龙湖滟澜山和梦琴湾佳苑。其中购房140㎡以上的物业成交占比为14.56%,环比涨幅为1.13%。

昨天卖房的李大伯就告诉记者:"我没有涨价,和去年的价格差不多,单价14000元/㎡。"

一位在下沙工作的中介经纪人表示:"2月份的签约量比去年有明显提升,但主要集中在年前已经谈好的单子,近期签约量提升和政策关联很大,尤其是140㎡以上的户型,购房者能省下不少钱。在如今整个楼市成交量、价格均走高的情况下,购房者怕涨心态明显,因此签约速度都很快。"

另一方面,他也告诉记者,"和2009年那波中国楼市热潮相比,从目前情况看,这次的行情购房者多为自住,大多是看中时机到了,政策利好下成本低,才买进。确实也有部分涨价幅度较大的,大多是环境较好、户型较好的房源,在前几年行情差时调低了价格,现在又涨回去了。但位置较远,条件不理想的房源,要涨价比较难。"



I

蘋果日報- 壞人都是現成的 - 李純恩

蘋果日報- 壞人都是現成的 - 李純恩

壞人都是現成的 - 李純恩

因為最近的形勢,對政治敏感的中國人開始擔心,說如今的風向,會不會是第二次「文革」的先兆?

於是有人用詩的形式在網上發了一個帖,名為《示兒》:如果文革重來/或者/任何口號喊得震天響的運動,你都不要去鬥人/不要揭發人/不要侮辱人/不要當打手/不做告密者/不對人惡言相向,哪怕全部被打了雞血/你也要把雞血放掉/往血管裏面/塞上冰。有可能/你就給被鬥被整的人/一碗熱水/一塊麵包/一個微笑,讓他們知道/這個世界上還有好人/不全是魔鬼。讀書/思考/運動/不跟在惡人後面起哄。生命只有一次/珍惜他人/也珍惜自己。運動總有結束時,那時候/你會心安/說:我沒有害人!

這是一個從「文革」走過來的父親對兒子的忠告,文中所寫的「不要」,其實就是在「文革」期間廣泛發生的惡行,人性中的惡,在那時候被徹底挑撥出來。鬥人、整人、告密揭發,不經歷這樣的時代,你不知人可以壞到那樣的程度。

「文革」時期的壞人,今天大部份還活着,還必然繼往開來,有新的壞人產生、接棒,只差土壤和溫度。這也是為什麼最近政治苗頭一動,敏感的中國人就往最壞處作打算了。

對於這些,香港人是比較遲鈍的,因為沒有經歷。但只要一受波及,相信此地也一定有人興高采烈地上竄下跳起來,這種人很容易認的。哪裏都有壞人的,壞人都是現成的。

上一則: 什麼也不用拍了 - 李碧華

下一則: 要買趁手 - 尊子



I

蘋果日報- 我不是查理 - 陶傑

蘋果日報- 我不是查理 - 陶傑

我不是查理 - 陶傑

一切只須由二〇一五年一月講起。

因為一幅諷刺「先知」的漫畫,伊斯蘭國恐怖份子槍殺了九個創作人。然後巴黎巿民街頭憤怒抗議,捍衛創作自由,很浪漫地,人人舉起一枝筆,高呼「我是查理」。

好了,如果人人都說「我是查理」,繼承漫畫家用鮮血生命而犧牲的自由,捍衛法蘭西的價值觀,最佳的反擊,就是以法國傳媒為首,英美歐洲,勇敢地重刊轉載此一漫畫,並同一宗教題材,繼續以喜劇方式諷刺,讓千萬查理,在西方遍地開花。

但這時,西方左翼的偽善和怯懦,開始也跟着伊斯蘭國,責備被殺的漫畫家,自我檢討:西方文化有諷刺,西方以外的其他民族沒有我們的「幽默感」,查理對少數族裔粗暴在先,如果不尊重伊斯蘭宗教,他們憤怒殺人,那麼查理漫畫家,是不是也犯了「種族主義」錯誤在先,創作人被殺,是不是也有點責任?

於是「我是查理」,卻無人敢再轉載查理。查理漫畫,變成了「極右」刊物。但了解法國社會的,都知道查理漫畫其實是左派,多年諷刺的對象是布殊、共和黨、天主教會,諷刺伊斯蘭極端主義的,內容只佔百分之四。

當初舉筆抗議的所謂「我是查理」,一時雖人山人海,只三分鐘熱度。你是查理嗎?你真的是查理嗎?才不,你不會做「種族主義」的查理,你也絕對不敢、也永遠做不了勇敢的查理。自稱是查理的,其實他媽的什麼也不是,只是假大空的懦夫。

左派的西方知識份子在反省之後聲稱,因為查理們不尊重其他的宗教,恐怖主義才找上門。但十個月之後,伊斯蘭國再屠殺,向平民開鎗:音樂會、酒吧、餐廳,被殺害的法國人,沒有一個用漫畫諷刺過穆罕默德,他們只是以西方的價值方式生活。

這又如何辯護?像荒謬劇裏一街的犀牛,左膠學者知識份子,平時最喜歡嚕囌社會學馬克思的大道理──他們稱為「論述」──但拆穿他們故作高深的泡沫「論述」,皆狗屁連篇。

現在,左膠以一貫的歧視,聲稱在美國,票選杜林普的,必是沒讀過書的中西部牧場工人、農夫、三K黨。左膠說杜林普的選民沒有什麼教育,但令西方越來越愚蠢、越來越沒有自由的,是這群自戀虛偽的老左。

因此,做一個有正義感的美國人,今年走進投票之前,不要失憶,別讓左膠偷偷開溜,抓住老鼠尾巴,要記得問:我是查理?不,牠們不是查理,我們才是查理,而今天,查理就是這個粗人流氓,他名叫杜林普。

上一則: 【親子籽】日見一小時 「媽媽沒有愛心」 母女擺檔親密番

下一則: 民建聯見底 - 左丁山



I